Termites, le vendeur ne doit rien cacher aux acquéreurs

8 septembre 2022 Christophe Demay Justice, Risques

Le souci avec les termites c’est qu’on ne les voit pas forcément et qu’à moins de pratiquer des sondages destructifs, leur présence est parfois très difficile à déceler. Que le diagnostiqueur n’ait rien dit dans son rapport ne donne pas pour autant un blanc-seing au vendeur. Celui-ci avait effectué un traitement anti-termites par le passé, il aurait dû en toucher un mot aux acquéreurs ainsi qu’au diagnostiqueur intervenu sur les lieux.

Classique. Au moment de la vente de cette maison en Charentes-Maritimes en 2015, le rapport de diagnostic est négatif: pas de traces de termites, les acquéreurs peuvent dormir tranquilles. Mais comme souvent, c’est à l’occasion de travaux, que les termites font leur apparition. L’infestation est pourtant loin d’être nouvelle: selon l’expert judiciaire, on peut considérer que l’attaque a démarré “environ” une dizaine d’années auparavant, autrement dit bien avant que la vente ne soit signée et que le diagnostiqueur ne soit sollicité.

Même si les dégâts apparents restent limités, les xylophages ont eu tout leur temps pour accomplir leur ouvrage. L’expert mentionne leur présence en divers endroits, et recommande un traitement curatif dans un premier temps, mais aussi le remplacement d’une partie du plancher dans une chambre “pour des raisons de sécurité”.

Pour les acquéreurs, la vendeuse et son conjoint leur ont sciemment dissimulé cette infestation. Ils n’ont rien dit du traitement réalisé en 2007-2008: l’expert a toutefois relevé des perforations dans le sol et en pied de mur sur le périmètre de l’habitation et aussi des forages au niveau de l’étage en extérieur. De plus, suite à un incendie, une partie de l’habitation a été refaite si bien que les vendeurs ne pouvaient ignorer la présence de termites. Côté vendeurs, on soutient qu’il s’agissait d’un traitement purement préventif. Pour le reste, comme souvent, on se dédouane sur le diagnostiqueur.

Le diagnostiqueur mis hors de cause

La responsabilité de ce dernier est cependant écartée. “Les dégradations constatées étaient pour le rez-de-chaussée derrière une cloison de doublage en placoplâtre et à l’étage (…) sous un revêtement plastique”, souligne la cour d’appel. Ailleurs, pour apercevoir les termites il aurait fallu “gratter le bois avec une griffe ou une hachette”. En résumé, impossible, l’infestation demeurait invisible sans “des investigations destructives importantes”, ce qui dans un contexte de vente apparaît forcément inopportun. L’opérateur n’a donc pas commis de faute, d’autant que les vendeurs ne lui ont rien dit à lui aussi.

Reste à savoir si la vendeuse et son conjoint étaient informés. Aux yeux de l’expert, le traitement effectué en 2007-2008 n’a pas été réalisé dans les règles de l’art et s’est révélé totalement inopérant. Quoiqu’en dise la vendeuse, la cour d’appel retient que ce traitement avait “une visée curative”, et que par conséquent la propriétaire avait bel et bien connaissance de la présence de termites et des vices en résultant. Elle ne peut donc s’exonérer de la garantie des vices cachés. “Il lui appartient en conséquence de supporter la restitution de partie du prix payé, à proportion du coût des travaux dont il est justifié en relation avec la réparation du vice, outre les autres dommages et intérêts.”

La vendeuse se voit donc condamnée à verser 6.300 euros au titre de la diminution de prix, ainsi que 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance et moral.

Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre, 28 juin 2022, n° 19/03896.

SOURCE = https://infodiag.fr/termites-le-vendeur-ne-doit-rien-cacher-aux-acquereurs/

Pour INFORMATION -  Les espèces les plus répandues en FRANCE

Termite lucifuge (reticulitermes lucifugus) ;

Termite de Saintonge (reticulitermes santonensis) ;

Termite à cou jaune (kalotermes flavicollis).

A lire 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1486

https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/dgaln_guide_prevention_termite_janvier_2013.pdf

La vente annulée à cause du champignon

24 juillet 2023 Christophe Demay Justice

Vendre un bien infesté par un champignon? Personne n’a envie. Mais c’est encore la moins mauvaise solution. Plus de dix ans après, la cour d’appel d’Angers vient d’annuler la vente d’une maison infestée par un champignon.

Il ne leur aura pas fallu longtemps pour déchanter. En 2013, alors qu’ils ont pris possession des lieux quelques semaines auparavant, un couple d’acquéreurs constate une humidité importante dans la buanderie. Bizarre. Un expert privé est sollicité, ils constatent des désordres, le marathon judiciaire commence.

L’expertise judiciaire confirmera effectivement un taux d’humidité excessif. La maison à ossature bois réalisée en 2001 n’a pas respecté les règles de l’art: ventilation inefficace dans le vide sanitaire, un pare-pluie posé à l’envers sous le plancher bois… « Une forte condensation » qui est « la résultante de plusieurs malfaçons et non-conformités dans la mise en œuvre » selon les mots de l’expert.

Tous les ingrédients sont réunis pour permettre à une mérule de se développer selon l’expert. Lors de leurs visites, les acquéreurs avaient bien remarqué quelques traces d’humidité et de moisissures sous l’évier de la cuisine, mais « ceux-ci n’était pas en mesure d’en apprécier la portée car la présence de mérule dans le vide sanitaire, en germe avant la conclusion de la vente, n’a été révélée que par l’expertise judiciaire ».

La mérule n’est pas le seul champignon à faire des dégâts

Dommage, les vendeurs n’avaient pas produit d’état parasitaire. Que les vendeurs n’aient pas eu connaissance de l’infestation ne change rien. Le vendeur, métreur, a fait office de maître d’œuvre et de constructeur de la maison, il a lui-même établi les plans, il a lui-même participé aux travaux de construction, et notamment le plancher posé sur le vide sanitaire. La cour d’appel lui reconnait donc la qualité de professionnel de l’immobilier, « présumé comme tel avoir connaissance des vices du bien vendu ».

Peu importe que le champignon ne soit pas une mérule comme le premier expert judiciaire le pensait. Une nouvelle expertise (la procédure s’étale sur dix ans !) conclura à une infestation de Antrodia serialis. Moins connu que la « Serpula lacrymans », avec un développement moins spectaculaire, cette autre variété de champignon lignivore provoque aussi de sérieux dégâts. En témoigne cette maison angevine, où la structure porteuse du plancher se trouve fragilisée en certains endroits.  

Pour les vendeurs, l’addition est salée. La justice avait déjà annulé la vente, les condamnant à restituer 160.000 euros. La cour d’appel alourdit encore la condamnation. Ils devront également rembourser les intérêts versés en pure perte sur les emprunts contractés par les acquéreurs (26.000 euros) ainsi que les frais de notaire (12.000 euros) et les frais de déménagement (2.000 euros).   

Cour d’appel d’Angers, 10 juillet 2023, n° 18/02382.

SOURCE =  https://infodiag.fr/tag/merule/